Hlavní strana >> Bytové informace >> Informace k převodům bytů do vlastnictví,vznik SVJ
 

zpět

Informace k převodům bytů do vlastnictví,vznik SVJ

Informace k převodům bytů do vlastnictví, vznik SVJ 


Převod bytů do vlastnictví a vznik společenství vlastníku jednotek (SVJ) 

Privatizace domů a bytů se řídí zákonem č.72/1994 Sb. ze dne 24.března 1994. 
Smlouvu o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena je družstvo povinno se členem uzavřít tehdy, pokud člen vyzval družstvo do 28.7.1992 (podle zákona o transformaci družstev č.42/1992 Sb.), nebo do 30.6.1995 (podle § 23 zák.č.72/1994 Sb). Po tomto datu již družstvo nemá ze zákona povinnost byty převádět. 

V souvislosti s převody bytů do vlastnictví se zpracovává Prohlášení vlastníka budovy, kterým se vymezují bytové jednotky v domě, toto prohlášení je nedílnou přílohou návrhu na vklad vlastnického práva nabyvatele u prvního převodu jednotky v domě. Dům se mění na dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví (§ 7 zákona o vlastnictví bytů). 

Povinné náležitosti prohlášení vlastníka budovy 

• Označení budovy údaji podle katastru nemovitostí. 
• Čísla jednotek včetně jejich pojmenování a umístění v domě 
• Popis jednotlivých jednotek, včetně popisu jejich příslušenství, velikosti podlahové plochy a popisu jejich vybavení. 
• Určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek. 
• Stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě - § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů). Do podlahové plochy bytů se počítá podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství, do podlahové plochy se nezapočítává plocha balkonu, lodžií a sklepních kójí /§ 2 písm. i) zákona o vlastnictví bytů/. 
• Označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem užívacích práv. 
• Práva a závazky týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. 
• Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, včetně označení osoby pověřené správou domu (tato náležitost je nezbytná pro přechodné období do zahájení činnosti společenství vlastníků jednotek). 


Prohlášení vlastníka se zpracovává na základě proměření všech bytových i nebytových jednotek v domě. Smlouva o převodu bytu do vlastnictví se zpracovává na podkladě údajů z prohlášení vlastníka. 


Vznik společenství vlastníků jednotek 

Společenství vlastníků jednotek vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, včetně původního vlastníka, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí poslednímu z těchto tří vlastníků. Společenství vzniká na základě ustanovení zákona, bez ohledu na vůli jeho jednotlivých členů, aniž by k samotnému vzniku společenství bylo potřeba nějakého přímého právního úkonu jeho členů. 

První shromáždění spoluvlastníků se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství, povinnost svolat ji má původní vlastník budovy. Na tomto shromáždění spoluvlastníků shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c) zákona o vlastnictví bytů. Toto shromáždění vlastníků se koná za účasti notáře, který o průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu. 

Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného krajským soudem. Zápis do tohoto rejstříku má vysvětlovací charakter, charakter osvědčení již existujícího subjektu. I pokud společenství není zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek, existuje a má právo činit právní úkony. 

Společenství vlastníků jednotek má omezenou působnost. Je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Pokud by společenství učinilo nějaký úkon, který je v rozporu s rozsahem své působnosti, potom je tento úkon neplatný. Takové jednání může vést i k povinnosti náhrady škody či trestní odpovědnosti. Společenství tedy zajišťuje pro své členy - vlastníky jednotek výkon některých jejich spoluvlastnických práv na společně vlastněných věcech, čili správu a provoz majetku, který je v jejich spoluvlastnictví. 

Smyslem vzniku společenství je správa společné části domu, výběr a použití finančních prostředků jednotlivých vlastníků potřebných pro tuto správu. 


Porovnání bytového družstva (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ) 

Bytové družstvo, jako původní vlastník se často potýká s požadavkem svých členů na převod bytu do osobního vlastnictví. Bytové družstvo v souladu se zákonem o vlastnictví bytů musí vyhovět žádosti členů o bezplatný převod družstevního bytu do jejich vlastnictví. 

Jelikož obě formy vlastnictví – členství v bytovém družstvu nebo osobní vlastnictví - mají svá pro i proti, níže uvádíme srovnání některých z důležitých oblastí: 



1.Nakládání s družstevním bytem a bytem ve vlastnictví


Bytové družstvo 


• Za současné zákonné úpravy se družstevní bydlení silně přiblížilo vlastnickému. 
• Byt lze převést na jinou osobu bez souhlasu družstva formou převodu členských práv spojených s právem nájmu bytu. Podmínkou je, aby nabyvatel členských práv splňoval podmínky členství v družstvu. 
• V případě úmrtí člena družstva získává právo nájmu bytu dědic, kterému připadl členský podíl. 
• O podnájmu a výměně bytu rozhoduje družstvo, což lze upravit ve stanovách ve prospěch družstevníků. 
• Společným nájemcem bytu se mohou stát pouze manželé. 

Společenství vlastníků jednotek 


• Vlastnictví bytu je vlastnictví nemovitosti, kterou lze převádět a dědit. Pokud převod bytu podléhá dani z převodu nemovitosti, případně dani z příjmu, je třeba vypracovat znalecký posudek ceny bytu, který vychází z ocenění celého domu. 
• O podnájmu případně výměně bytu rozhoduje pouze jeho vlastník. 
• Spoluvlastníkem bytu může být několik osob. 
• Byt je možné zastavit ve prospěch třetí osoby. 


2. Sjednání bankovního úvěru na opravu domu 


Bytové družstvo 


• Sjednání úvěru je nekomplikované, BD může ručit domem ve svém vlastnictví. 


Společenství vlastníků jednotek 


• K zajištění úvěru banky většinou požadují podpis ručitelského prohlášení jednotlivých vlastníků nebo zřízení zástavního práva k bytovým jednotkám (vlastník za závazek společenství ručí až do výše svého podílu na společných částech domu a pozemku). Na zajištění úvěru by se měl podílet každý vlastník bytové jednotky, což se u problémových vlastníků (např. neplatiči) nedá očekávat.


3. Rekonstrukce domu a vyřízení stavebního povolení 


Bytové družstvo 


• O akci rozhodnou členové družstva na členské schůzi většinou hlasů. 


• O stavební povolení žádá BD, se stavebním odborem jedná statutární orgán BD. 


Společenství vlastníků jednotek 


• O akci rozhodnou spoluvlastníci domu na shromáždění spoluvlastníků a to: 
• 100 % souhlasem se změnou stavby, změnou účelu užívání, prováděním úprav na základě smlouvy o výstavbě. 
• 75 % souhlasem s rekonstrukcí či modernizací bytového domu. 
• O stavební povolení žádají všichni spoluvlastníci - všichni vlastníci jsou účastníky stavebního řízení a to i v případě, že ke schválení rekonstrukce či modernizace dle zákona o vlastnictví bytů postačuje souhlas tří čtvrtin vlastníků. 


4. Ochrana řádných uživatelů bytů proti problémovým   uživatelům bytů 


Bytové družstvo 


• Zákon, stanovy i nájemní smlouvy jsou právní nástroje, které poměrně dobře ochraňují družstevníky. V krajním případě může být problémový uživatel družstevního bytu, který hrubě porušuje uvedené předpisy vyloučen z družstva. 


Společenství vlastníků jednotek 


• Problémový vlastník je těžko postižitelný. Jestliže porušuje dobré mravy v domě nebo domovní řád, je třeba se obracet na městský úřad. 
• Pokud vytváří nesnesitelné vztahy, nezbývá členům SVJ než se obrátit na soud. Při neplacení záloh na opravy domu je třeba dluhy vymáhat soudní cestou. Právní náklady nesou spoluvlastníci domu až do jejich vymožení od dlužníka. Při velmi vysokém dluhu může soud sice nařídit prodej jednotky dlužníka, tento byt však nebude patřit SVJ. 

Stavební bytové družstvo Třinec (SBD Třinec) převedlo do vlastnictví k 31 12 2006 celkem 644 bytových jednotek a má ve správě 4 560 bytů z toho ve vlastnictví družstva je 4 070 bytů a 490 bytů je jiných vlastníků. 
Bylo založeno 40 Společenství vlastníků jednotek, kde statutárním orgánem je buď pověřený vlastník, nebo výbor. 
U 27 SVJ je pověřeným vlastníkem a správcem SBD Třinec 
1 SVJ má pověřeného vlastníka zvoleného z vlastníků bytové jednotky v domě, správu vykonává SBD Třinec 
12 SVJ má svůj výbor, správu vykonává SBD Třinec. 



Pindorová L – RPP 
JUDr. Zubek Z. -advokát

 

 
  © 2020 PS Media s.r.o.  -  powered by redakce-online.cz